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房地产业是国民经济中的重要产业，住房更是居民消费中的重要部分。2021年，随着信贷“两集中”以及集中供地等新规则的陆续落地，房地产行业经历了前高后低的市场起伏，但全年销售额依然再创新高。从政策方面来看，2021年，房地产市场调控政策不断完善升级，从“过热”到“冷静”，房地产市场逐渐步入“良性循环”。业内人士表示，前期政策逐步显效，2022年新政策陆续出台，促使房地产市场预期持续改善。2022年我国房地产市场运行将保持总体平稳。
市场理性增长
今年年初，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。数据显示，2021年，全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%，较2019年增长4.6%，两年复合增速2.3%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%，较2019年增长13.9%，两年复合增速6.7%。
国家统计局局长宁吉喆表示，从统计部门数据看，2021年房地产市场总体稳定，房地产增长对经济增长总体起到拉动作用，2022年房地产投资有望平稳健康发展。
值得注意的是，虽然房地产业总体规模仍在增长，但态势已然放缓。其中，2021年上半年市场火热，商品房销售面积同比增长28%，是全年规模增长的主要支撑。
但从2021年下半年开始，市场环境骤然转冷，多数城市量价齐跌。2021年商品房销售均价为10139元/平方米，同比增长2.8%，增速为近5年最低水平。截至当年12月，70城二手房价格平均同比涨幅不足1%，新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内。
经过近5年来的高位运行以及持续调控，市场已迎来理性增长时代。宁吉喆表示，随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。
此外，房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成形。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。
政策以稳为主
据国家统计局数据，2021年房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，增长2.8%。单月土地购置面积和成交价款分别为3303万平方米和3237亿元，同比分别下降33%和4%。
专家表示，从目前的土拍市场来看，尽管重点城市已开始进一步优化土拍规则以增加房企参拍积极性，但业内投拓人士表示，若房企资金面未获改善，土地市场热度难有实质转变，高流拍、国企央企托底仍将成为土地市场常态。
业内人士表示，2021年全年，房地产行业经历了从深度调控到维稳的一系列政策转变升级。
2021年1月正式实施的“三条红线”终结了一个房地产高杠杆扩张时代。中央层面，始终坚持“房住不炒”的定位，大力发展保障性租赁住房政策；频繁释放维稳信号，多方面稳定供需两端市场预期。同时，大力发展保障性租赁住房政策，积极推进新型城镇化和城乡融合发展。如继“三条红线”之后，“房地产贷款集中度管理”“土地供应两集中”“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。
地方层面，多地“因城施策”，密集出台房地产市场调控管理政策，在践行“房住不炒”的同时更为行业发展指引方向。如一二线城市深度整治“学区房”炒作、在多个热点城市严防经营贷资金违规流入、以深圳为首带动多城市建立二手房成交参考价格发布机制、非热点城市颁布限跌令等政策，进一步确保房地产市场平稳健康发展。
进入2021年下半年，监管调控趋严，房企销售及融资承压。在全国商品房价格回调、房企拿地融资减弱的趋势下，政策逐渐转为适度调节信贷端，市场信心也随之回升。
据国家统计局数据，2021年全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%。但增速已连续两年下降，为历史第二低位，仅高于2015年“去库存”前1%的增速。其中，2021年12月单月完成开发投资额仅10288亿元，同比下降13.9%，为4年同期新低。
另一方面，在“两维护”要求下，2021年下半年以来，各地保交付力度不断强化。竣工面积方面，2021年累计增速为11.2%，单月同比增速1.9%，11月、12月已连续两个月保持正增长。
关注保障性住房
宁吉喆表示，2022年房地产投资有望平稳健康发展。据不完全统计，30个省(区、市)的2022年政府工作报告均对房地产工作进行安排。其中，保障性住房、保障性租赁住房成为高频词，北京、上海、重庆等28个地方的政府工作报告中均有相关内容涉及，其中20个省(区、市)政府工作报告明确保障性租赁住房建设相关内容。
2022年全国住房和城乡建设工作会议明确，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套。2022年要大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。
北京、上海、河北等21个省(区、市)在2022年政府工作报告中提出今年保障性租赁住房等保障性住房建设的具体目标。上海在2021年建设筹措6.7万套(间)保障性租赁住房的基础上，明确2022年要进一步增加保障性租赁住房供给，建设筹措17.3万套(间)保障性租赁住房。
专家认为，上一阶段的城镇化发展更多受人口数量驱动，但大量进城人口买不起商品房，也未被纳入住房保障体系，面临住房困难、住房环境差等问题，城市中也存在大量老旧小区不能满足人们改善住房的需求。未来建设保障性租赁住房、发展长租、旧改等可以有效拉动投资，提升新型城镇化质量。
业内人士预计，2022年房地产市场将呈现“前低后高”的走势，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。
(依琰)
（文章来源：中国商报）
文章来源：中国商报