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2021H1，百城土地成交建面-17%，成交均价+23%，6 月未成交占比骤升1-6 月，百城土地成交建面为5.38 亿平，累计同比-16.8%；成交总价为2.2 万亿元，累计同比+2.2%；成交均价为4015 元/平，累计同比+22.9%；未成交土地占成交土地的累计比例为16%(1-5 月为11%)。
值得注意的是，6 月未成交土地宗数占成交土地宗数的单月比例骤升至37%(5月为16%)，单月占比数值为近年来新高，需进一步观察趋势变化。
按城市能级和和土地类型拆分来看，上半年土地成交结构分化明显1)按城市能级划分，1-6 月，百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为4942 万平、23441 万平、25446 万平，累计同比分别+5.5%、-14.4%、-22.1%；成交总价分别为4582 亿元、10798 亿元、6320 亿元，累计同比分别+16.0%、+5.3%、-10.3%；成交均价分别为9272 元/平、4606 元/平，2448 元/平，累计同比分别+10.0%、+23.0%、+15.2%。
2)按城市能级划分，1-6 月，百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)累计成交建面分别为2377万平、13297万平、10440万平，累计同比分别-1.6%、-6.6%、-31.0%；成交总价分别为3934 亿元、9559 亿元、5381 亿元，累计同比分别+20.0%、+6.1%、-10.0%；成交均价分别为16550 元/平、7189 元/平，5154元/平，累计同比分别+22.0%、+13.6%、+30.4%。
3)按土地类型划分，1-6 月，百城土地中住宅、商服、商住、工业的累计成交建面分别为17075 万平、4622 万平、9039 万平、21199 万平，累计同比分别-4.6%、-28.3%、-34.9%、-13.0%；成交总价分别为13792 亿元、1765 亿元、5082 亿元、707 亿元，累计同比分别+23.1%、-7.9%、-28.0%、-0.9%；成交均价分别为8077 元/平、3819 元/平，5623 元/平、333 元/平，累计同比分别+29.0%、+28.4%、+10.6%、+13.9%。
投资建议：房地产(地产开发)板块短期行业受限于资金面约束，ROE 水平提升空间有限，但鉴于市场已较为充分反应了悲观预期，维持房地产(地产开发)板块“增持”评级。
对于经营能力、品牌优势、信用优势等综合实力较强的龙头房企，建议将更多关注点放在其利用知名度和美誉度在多元化业务领域的发展，以及同一品牌下属各关联公司/各业务板块之间的协同效应，无谓过多纠结于地产开发业务是否还能回到以往的高利润率水平。建议关注万科A/万科企业(多元化业务经营表现出色且未分拆上市，2020 年万物云营收182 亿元，同比增长27.4%，年末在管面积5.6亿平)、保利地产(保利物业城市公服地位领先，软基建大战略利于与地产开发增强协同)、中国金茂(“绿金”产品力卓越，金茂物业高端服务品质突出且未分拆上市，销售持续保持较高增长)。
竣工短期强势反弹，建议关注估值合理的物业服务公司如中海物业、保利物业、建业新生活等(详见20210705《物管板块市值已超万亿港币，推荐“合理估值”
和“隐含价值”——房地产(物业服务)2021 年中期策略报告》)。
风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”
叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。
（文章来源：光大证券）
文章来源：光大证券